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长租公寓万亿元蛋糕遭抢 收益低盈余慢仍难解
时刻:2017-07-04 来历: 作者:

 ■本报记者 王丽新

  4年前,北京初次购房者均匀年龄30岁。时至今日,北京初次购房者均匀年龄34岁。一线城市现已呈现“有房者可置业,无房者难置业”的现象,加之房地产商场进入存量房年代,租借商场随之成为房地产生意组织和房地产开发企业争相抢食的万亿元蛋糕。

  华菁证券地产职业首席分析师周雅婷向《证券日报》等记者表明,在增量商场中,上市房企市值超越1万亿元,但按现在的商场空间预算,全体房地产服务商场约5.3万亿元,其间至今停止仍未呈现千亿元市值的公司,可见财物办理商场全体仍是一座尚待开掘的金矿。

  值得重视的是,万科、龙湖等龙头房企现已开端大举布局长租公寓。但是,长租公寓万亿元蓝海的背面,仍难掩重财物形式下融本钱钱高和财物收益率低带来的盈余难题。

  报答周期长盈余难

  依据周雅婷的测算,在住宅自有率和租金占比改变的一起效果下,估计2027年我国租借商场将到达5万亿元。

  链家、我爱我家等房地产生意组织早已进入这一范畴,而重塑这一商场格式的力气则来自于开发企业的进入。

  万科董秘朱旭在2017年年头曾泄漏:“2017年,万科把长租公寓作为重要着力点,首要在中心城市开展。” 据悉,万科长租公寓品牌“泊寓”租金价格较周边房租有30%以上的溢价,现在已布局13个城市,估计2018年方针为45万间,年收入或达94亿元。

  在2016年中期成绩阐明会上,龙湖董事长吴亚军宣告推出长租公寓“冠寓”品牌,方案3年内布局300家门店。龙湖集团高层也曾向《证券日报》记者表明,长租公寓是集团的重要事务,力求用三年时刻,跻身我国长租公寓商场前列。

  值得重视的是,依据克而瑞数据显现,TOP30的房企傍边,现已有三分之一进入长租公寓。

  但是,在房地产企业对长租公寓凶相毕露的背面,却有也盈余难的问题难以打破。一般来说,长租公寓项目的来历有租借,也有企业自己拿地持有运营的,但不论哪种方法,前期投入都较高,融本钱钱也高,加之盈余周期长,资金产收益率低,导致盈余空间低,这些都是运营长租公寓的企业难以打破的问题。

  周雅婷表明,我国长租公寓范畴的公司一向处于慎重开展状况中,原因之一是财物价格的高企导致国内租金报答率长时刻较低,这使得长租公寓的拿房本钱高且企业很难在起步阶段自我克制物业;另一方面,在全球首要兴旺经济体利率趋于0乃至负的情况下,我国商场利率依然长时刻在4%以上的水平,企业融本钱钱较高。过低的财物收益率和高企的融本钱钱很大程度上约束了企业加杠杆快速做大的可能性。

  周雅婷进一步称,归纳来看,“55%的拿房本钱占比”和“百间65%的入住率”是盈余的临界点。这样的赢利结构意味着长租公寓范畴并不是一个盈余空间很丰盛的职业,关于现已出场和企图出场的玩家来说,这是个有门槛的职业,无论是资源获取端仍是运营办理端,商场参与者都行走在刀刃上,稍有不小心都将无利可图亏本出场。

  红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟也向记者表明,关于集中式公寓来说,能够说是重财物运营,需求改造整栋楼,前期投入高;别的,收回周期长,“咱们测算收回周期一般在4年至4年半时刻”。

  安心公寓CFO 吴明峰也表明,安心运营集中式长租公寓,但客户集体定位为B端,在现金流和盈余方面稍有优势,但根本需求两年半到三年的收回期。

  股权融资助力规划扩张

  不过,大都业内人士也都以为,前期盈余难是共性问题,但随着职业规划的扩展,后期盈余空间就会越来越大。

  据周雅婷测算,我国现在品牌公寓的数量不到200万间,占全体租借商场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的均匀办理规划在2万-3万间之间,涣散式公寓龙头公司办理规划在50万间左右。未来品牌公寓如果能到达10%的商场占有率,全体的公寓数量将到达1060万间,其间,排名榜首的品牌公寓办理公司将会办理超越100万间。

  但规划扩张,助力来自本钱,才干完成加杠杆运营。在这一方面,大型开发商更有优势,因其在本钱商场评级高,融本钱钱更低。不过,关于创业型品牌公寓企业来说,股权融资也会加快这一商场的扩张速度。

  对此,周雅婷表明,长租公寓是资金和资源双密集型的职业,因为债款融资操作空间太小,使得在抢占商场份额的竞速赛跑中凭借股权融资的力气变得十分必要。

  事实上,这几年,长租公寓招引了很多人的眼光,也有不少资金进来,但未来资金出场则趋于慎重。

  周雅婷称,创业型的长租公寓公司在私募PE商场简直每年都进行1轮-2轮股权融资。在现在定增受限、债款本钱居高不下的商场环境下,即便背靠具有A股上市公司渠道的长租公寓公司在开展事务时也将目光投向了股权融资商场,企图借力股权融资加快事务开展。能够预见,未来长租公寓范畴将会更倚重股权融资开展。
 

 
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